1、建筑形态不同：通常花园洋房为6层以下多层板式建筑，以4层和5层为主，外国建筑风格明显；住宅有多层、小高层、高层之分，其中高层的楼层就比较高，现在很多超高层建筑有三十层左右。
2、容积率不同：花园洋房的容积率一般约为1.2到1.5，市场上在售的多层洋房，容积率多数是在1.2到1.5间，相似于排屋的建筑密度；而小高层约为2.8到3.0。
3、公摊面积不同：住宅的公摊面积比较大，一般是25%左右；而花园洋房一梯两户，公摊面积比较小，使用率可以达到87%左右。
洋房和住宅有什么区别
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